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[칼럼]"주택시장의 실태와 주거방식의 변화전망"
이상국 박사  |  leesk@heraldjournal.co.kr
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승인 2016.04.14  17:46:22
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[경제칼럼]

"주택시장의 실태와 주거방식의 변화전망"

이상국 박사

   
이상국 박사

산업이 발달하면서 주요국가의 경제정책에 지대한 영향 을 미치는 사업의 하나가 건설업이다. 건설업은 투자금 액이 막대할 뿐만 아니라 관련업종에 미치는 경제적인 파급효과도 크다. 그래서 정부의 경제정책의 수단으로 자주 거론되는 것이 건설사업의 활성화와 규제문제이다. 
 
그럼에도 국내의 건설시장은 더 이상 새로운 시장을 창출 하지 못하고, 여러 가지 한계로 매우 어려운 실정이다. 또 한 정부통계에 의하면 우리나라는 이미 2004년 세대기 준 대비 주택보급률은 목표를 달성한 상태이다. 그 이후 주택공급은 이미 주택보급률을 초과한 공급과잉상태라 고 보아야 한다. 
 
또한 물가상승과 더불어 토지가격의 지속적 상승은 주택건설업의 수지를 악화시키고 주택분양가를 상승시키는 요인이 되고 있다. 그 결과 주택분양가는 갈수록 높아지고 월급쟁이는 어느 세월에 내 집을 마련할 수 있을 지 장담하기 어려운 실정이다. 
 
그 결과 주택공급량은 공급과잉상태이나 정작 내 집 마련 을 하지 못한 저소득계층, 젊은 신혼부부 등의 생활 보금자리의 마련이 사회문제가 되고 있다. 일종의 주택시장 에서 수요와 공급의 불균형상태가 지속되고 있다. 
 
최근에 정부와 정치권은 여전히 주택 2만호공급을 추진하겠다고 한다. 한국토지주택공사의 임대형아파트는 1세대를 짓는데 약 1억 원의 적자를 초래하고 있는 실정 이다. 그럼에도 정부와 정치권은 주택공급량을 늘리겠다고 공언하고 있다. 
 
동시에 건설회사도 정부의 규제정책이 풀리면 여전히 주택사업에 열을 올리고 있다. 이러한 브레이크 없는 정책은 언제 주택의 버블현상을 초래할지 우려스럽다. 그 결과 상당수준의 재산을 보유한 약삭빠른 사람들은 차라리 전세를 사는 편이 위험성을 회피하고 주택보유에 따른 세금부담을 줄이는 장점이 있다고 하여 주택매입을 기피하고 있다.
 
따라서 경기침체와 주택시장의 수요전망을 고려할 때, 종전과 같은 관점에서 건설 사업을 영위하는 것은 위험천만하다는 생각이 든다. 그 결과 2015년 주택건설사 업의 활성화에도 불구하고 정부는 가계부채의 증가를 이유로 또다시 대출을 규제하지 않을 수 없게 되었다. 
 
이러한 정부정책의 변경은 건설업의 사업전망이 낙관하기 어렵다는 것을 의미한다. 현재 건설업의 공급과잉 상태는 건설회사의 일거리에도 영향을 미친다. 건설 시장규모의 축소에 따라, 건설회사의 수도 약 50%의 수준으로 감축되거나 퇴출해야 할 것으로 보인다. 
 
건설시장규모에 비하여 건설회사의 수도 지나치게 많아 더 이상 좁은 국토에서 건설 사업을 지속하기가 곤란한 실정이다. 그 결과 건설회사의 채산성이 악화되어 부채가 증가하면서 부도가 나는 기업이 증가하고 있다.
 
최근의 동부건설, 삼부토건, STX건설 등이 이러한 실태를 나태내고 있다. 삼성그룹도 건설업을 포기하는 것으로 과감히 사업구조조정을 실시하고 있다. 
 
정부나 은행권은 기술력, 경쟁력, 인지도 등을 고려해 과연 회생을 시킬만한 가업가치가 있는지를 구별해 법정 관리정책이나 워크아웃을 강화해 허용하는 산업구조조정을 해야 한다. 더 이상 기업가치가 없는 좀비기업에 국민의 세금을 투입하거나 우리의 은행예금을 잘못 투자해 손실을 초래해서는 아니 된다. 
 
건설회사의 사업정책도 기존과 다른 각도에서 혁신적이고 창의적인 사업방안으로 전환하지 않으면 생존할 수 없다는 것을 인식해야 한다. 그래서 건설업도 설계 또는 시공을 하는데 그치지 말고 다양한 사업으로 수익창출 사업을 추진하여 생존하는 전략을 모색할 필요가 있다. 
 
국민대비 수요와 공급의 불균형은 주택가격의 형성에 영향을 미치게 된다. 주택시설이 부족하면 가격이 상승 하고 공급이 넘치면 주택 가켝이 하락하게 되는 것은 너무나 뻔한 이치이다. 그래서 비싼 아파트 등 주거시설을 끌어안고 버틸 매력이  더 이상 없게 된다. 
 
따라서 뉴타운정책건설정책을 줄이고 도시재생사업, 산업단지재생사업, 실버타운건설사업, 유럽형 공동체 거주시설 등이 주요 건설 사업으로 부각될 전망이다. 또한 건설회사는 살아남기 위해서 리조트개발, 호텔사업, 휴양시설의 운영 등 부동산 관련 사업으로 영역을 확대할 것으로 보인다, 
 
또한 주택구입을 꺼리고 새로운 시설, 고급스러운 타운 시설 등의 수요계층이 3년마다 옮겨 다니며 살게 되는 새로운 주거방식도 형성되고 있다. 이러한 주거방식의 트렌드는 쾌적하고 편리하고 부담이 적은 주거문화를 선호하기 때문이다. 
 
주택수요의 실태파악과 소유부담을 줄이기 위한 주거 형태의 변화는 이미 젊은 세대로부터 나타나고 있다. 그래서 최근에 일부 재무구조가 건실한 건설회사는 장기적인 사업으로 주택임대사업을 시작하고 있다.
 
한 국가의  전국 어디에나 주거시설이 완비되어 있다면 더 이상 소유의  그 관념이 의미가 없어질지도 모른다. 그렇다면 어느 순간 유럽처럼 주택은 소유하는 것이 아 니라 이용하는 것이라는 관점에서 주택공개념의 정책이 필요할지도 모른다. 
 
앞으로 주거생활은 주택의 소유형태에서 어떻게 효율 적으로 이용할 것인지 하는 방식으로 변화해 갈 전망이 다. 그렇다면 주택을 무리하게 구입하느라 젊은 평생을 허비하는 대신에 오히려 새로운 재테크를 모색하는 것이 현명할지도 모른다.
 
이제는 한사람이 주택을 2채 이상 과도하게 보유할 이유가 없다. 따라서 은행 빚을 내어 과도하게 주택을 구입하는 것은 위험한 도박이라는 것을 인식할 필요가 있다.

 

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